Impozitarea clădirilor: Când este necesară evaluarea?
Surpriză neplăcută pentru cei care au mizat pe clarificări în privința impozitării clădirilor ar putea fi că, în ciuda modificărilor legislației, tot vor avea de plătit un impozit majorat și vor suporta, totodată, costuri cu evaluarea clădirilor.
Atât normele de aplicare, cât și Codul fiscal au fost modificate pentru a aduce mai multa claritate în privința impozitării clădirilor. Noul termen de depunere a declarațiilor la direcțiile de taxe locale este 31 mai, în loc de 31 martie. Amânarea a fost decisă, după ce normele modificate au fost publicate în Monitorul Oficial abia pe 21 martie, cu zece zile înainte de expirarea termenului. Practic, cele două luni suplimentare lasă timp pentru întocmirea rapoartelor de evaluare acolo unde este cazul. Este de remarcat că rapoartele de evaluare se efectuează conform unui standard GEV 500 special folosit pentru stabilirea valorii impozabile. Prin urmare, aceste rapoarte nu pot fi utilizate în alte scopuri, cum ar fi pentru garantarea împrumuturilor (în acest situații sunt alte standarde de evaluare) sau pentru înregistrarea în contabilitate.
Valoarea rezultată este exclusiv destinată calculului impozitului pe clădire și, din această cauză reprezintă un cost suplimentar față de impozit. Totodata, trebuie să rețineți că, la fiecare cinci ani în cazul persoanelor fizice și trei ani în cazul persoanelor juridice, rapoartele trebuie refăcute, cu costurile aferente, în caz contrar aplicându-se cota majorată de impozit de 2% în cazul persoanelor fizice și de 5% în cel al persoanelor juridice.
Pe de altă parte, trebuie menționat că, în funcție de proprietar și destinația proprietății, valoarea impozabilă stabilită de aceste rapoarte este diferită chiar pentru aceeași clădire. De exemplu, dacă o clădire este evaluată ca aparținând unei persoane fizice poate avea o valoare cu câteva zeci de procente mai mică decât dacă aparține unei societăți.
Clarificări aduse de HG nr.159/2015
Criteriul utilităților a fost introdus în normele Codului fiscal pentru departajarea clădirilor mixte – cu dublu scop rezidențial și nerezidențial – deținute de persoane fizice (HG 159/2015). Totodată, termenul de depunere a declarațiilor a fost amânat, prin ordonanța de urgență, până la 31 mai. Prin urmare, trebuie să rețineți că decontarea/deducerea utilităților este folosită drept criteriu de departajare – rezidențial sau nerezidențial – doar dacă spațiile afectate celor două scopuri – activitate economică și locuință – nu sunt delimitate.
Cum se calculează impozitul pentru clădirile cu destinație mixtă ale persoanelor fizice?
1. Dacă este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfășoară activitate, atunci impozitul este rezidențial. În acest caz, este necesar un certificat constatator de la registrul comerțului care să arate că aveți sediu secundar sau aveți mențiunea că nu desfășurați activitate la sediu.
2. Dacă este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară activitatea economică, iar suprafețele folosite în scop rezidențial și nerezidențial nu sunt evidențiate distinct, impozitul se calculează ca pentru:
· clădiri nerezidențiale dacă exista cheltuieli cu utilitățile înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitate economic
· clădiri rezidențiale dacă nu există cheltuieli cu utilitățile înregistrate în sarcina persoanei ce desfășoară activitate economică. Cheltuielile cu utilitățile sunt cheltuieli comune aferente imobilului, energie electrică, gaze naturale, termoficare, apă, canalizare.
Ce înseamnă clădire cu spații delimitate?
Potrivit normelor, delimitarea suprafetelor rezulta din documentul anexat la declarația depusă la organul fiscal local care poate fi, după caz: contractul de închiriere, în care se precizează suprafața transmisă pentru desfășurarea activității economice; contractul de comodat în care se precizează suprafața transmisă pentru desfășurarea activității economice; autorizația de construire și/sau de desființare, după caz, privind schimbarea de destinație a clădirii, în condițiile Legii nr. 50/1991; documentația cadastrală; orice alte documente doveditoare; declarația pe propria răspundere a proprietarului clădirii dacă nu există alte documente doveditoare.
Pentru clădirile mixte unde spațiile sunt delimitate – prin documentație cadastrală, contract de comodat, de închiriere etc – va fi necesar un raport de evaluare. Atenție! Evaluarea va fi efectuată pentru toată clădirea, urmând ca impozitul să se calculeze, conform prorata, pentru partea de clădire afectată activității și rezidențial pentru suprafața din clădire destinată locuinței. Cele două valori se însumează. Dacă aveți prevederi contractuale referitoare la spațiul alocat societății sau PFA, veți avea nevoie de raport de evaluare și veți plăti atât costurile cu acesta, cât și un impozit majorat. Cotele de impozit sunt între 0,08%-0,2% pentru clădirile rezidențiale și între 0,2-1,3% pentru cele nerezidențiale, cu posibilitate de majorare a cotei maxime cu încă 50% (unele localități, cum este și București, au impus 1,5% pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoanele juridice).
În concluzie, clarficările din legislație sunt utile doar pentru cei care nu au prevederi referitoare la spațiul afectat activității prin contract. În cazul celorlalți, va fi necesar un raport de evaluare, cu costurile aferente, și vor plăti impozit majorat. Sursa: capital.ro